La legge di bilancio per l’anno 2019 ha esteso la possibilità di applicazione della cedolare secca anche alle locazioni commerciali, ossia ai contratti di locazione stipulati nel 2019 ed aventi ad oggetto immobili iscritti nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 mq (al netto delle pertinenze), ed alle relative pertinenze locate congiuntamente; tale asserzione è contenuta nel comma 59 dell’articolo 1 L. 145/2018.

Riepiloghiamo sinteticamente le principali caratteristiche del regime in vigore:

1. l’opzione può essere esercitata, da parte del locatore, per tutta la durata del contratto di locazione, ed è revocabile (alla scadenza di qualsiasi annualità contrattuale);
2. il locatore deve essere necessariamente una persona fisica che pone in essere la locazione dell’immobile al di fuori dell’esercizio d’impresa o professionale;
3. l’immobile deve essere destinato ad uso abitativo (e secondo l’Agenzia delle entrate il locatario non deve agire nell’esercizio d’impresa);
4. sull’intero canone di locazione è applicata un’imposta “secca” del 21% (ridotta al 10% per alcune tipologie di contratti, tra cui quelli a canone concordato);
5. l’opzione comporta il mancato pagamento dell’imposta di registro e di bollo, fermo restando l’obbligo di registrazione del contratto se la durata è superiore a 30 giorni.

Con la Legge di Bilancio 2019, si è quindi inteso estendere l’opzione anche ad alcune locazioni aventi ad oggetti immobili diversi da quelli ad uso abitativo, ed in particolare ai contratti che hanno per oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (tipicamente negozi e botteghe), con le condizioni precedentemente illustrate.

Pertanto, a differenza di quanto previsto nella prima versione del disegno di legge, la norma definitiva non contiene un’estensione della possibilità di optare per la cedolare secca a tutte le locazioni commerciali, ma solo a quelle aventi ad oggetto le descritte unità immobiliari. È opportuno evidenziare anche che la possibilità di applicare la cedolare secca non riguarda tutti i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2019, ma solamente quelli sottoscritti nel 2019.

Trattandosi di una locazione commerciale è possibile che il locatario sia un soggetto che svolge attività d’impresa o di lavoro autonomo. In tale ipotesi, fermo restando che il locatore sia una persona fisica che pone in essere la locazione al di fuori di un’attività d’impresa, si ritiene che non vi sia alcun ostacolo alla possibilità di optare per la cedolare secca da parte del proprietario. In caso contrario, si vanificherebbe del tutto il già scarso appeal della norma.

Per evitare abusi, è previsto che il regime della cedolare secca non sia applicabile ai contratti stipulati nel 2019, qualora, alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, ed interrotto anticipatamente rispetto alla sua scadenza naturale.